談合、バックマージン、癒着など、大規模修繕工事の発注に関して、最近メディアでも大きく取り上げられています。
公共工事などで問題となることがある談合や賄賂などの建設業界と同様の不正が、マンション大規模修繕工事の改修工事業界においてもすでに常態化しているのです。
この仕組みが怖いのは、被害に遭ってもそのマンションはその被害に気が付かないところ。
不当に高い工事代金を請求されていたとしても、気が付かずに支払ってしまっている管理組合も多々あります。
マンション住民の大事な積立金、少しもムダにしたくないのところですが、どうすればこのような被害に遭わずに大規模修繕工事を進めることができるのでしょうか？
今回は、大規模修繕工事の進め方の基本とその盲点について解説します。
うちは大手だから大丈夫･･･？
一般的にまず大規模修繕工事を依頼する先としてみなさん思いつくのが、管理会社でしょう。
特に名の通った売主・分譲会社のマンションでは「うちは大手ブランドだから大丈夫。系列外の会社にマンションを触らせない方がいい。」という考え方もいらっしゃるでしょう。
とはいえ、管理会社経由で発注するとコストはどうしても高くなってしまう傾向にあります。
「安心を買うためには多少高くついてもかまわない。」という意見もありますが、マンションはいろいろな価値観を持つ居住者のみなさんで共有しているもの。皆さんが同じように考えているとは限りません。
この意見の違いでマンション内で大規模修繕工事を巡って亀裂が生じてしまうことも少なくありません。
また、管理会社に大規模修繕工事の施工会社の選定と工事監理を依頼するというケースもあります。
やはり、第三者の意見も聞いておきたい･･･という方におすすめなのが、外部の専門家に第三者の修繕委員としてセカンドオピニオンを求める方法です。
いきなり第三者に大規模修繕工事のコンサルティングに入ってもらうことには抵抗のある方も、いるかもしれませんが、この方法なら設計・監理を管理会社に任せることで、住民の同意を得やすく、合意形成し易いというメリットもあります。
管理組合総会で決議されていても住民への説明が不十分な場合、施工会社が決定した後に修繕委員にクレームが入ってしまう、という例もあります。みなさんが本当に納得して進めることも大事なポイントです。
大規模修繕工事の注意点
これまで、発注方法について触れてきましたが、そもそも大規模修繕工事は、どこに依頼するか以前の問題として、その周期や実施内容により、修繕積立金の負担額が大きく変わります。
コストダウンありきではなく、１回の工事費は高くなっても、次の修繕工事までの周期を伸ばす、耐久性の高い工事についても、一度検討してみてもいいかもしれません。
それについては、実施時期や実施方法もふまえ、複数の専門家の意見を聴くことをおすすめします。
また、多くのマンション管理組合が多く陥りやすい失敗が「積立金残高から工事予算を判断してしまう」ことです。
「１億あるんだから、9000~9500万の工事やっちゃってもいいんじゃない？」と考えてはいけません。
そもそも大規模修繕工事は、長期的に使用するために、必要なタイミングで必要な工事を行うことです。積立金の残高で考えては絶対にいけません。
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