近年、有効活用するマンションが増えている、分譲会社・施工会社によるアフターサービスによる無償の定期補修。
アフターサービスの無償補修をフル活用することで、修繕積立金のムダな支出を抑えることができるため、管理組合としては、修繕積立金不足を防ぐために取り組む最初の大きな仕事かもしれません。
「アフターサービスの無償補修で直すべきものまで管理組合の負担で補修する」ということがないよう、アフターサービスの対象はきちんと補修してもらえるよう、アフターサービスの有効活用をお勧めします。
ここでは、さくら事務所に寄せられる「アフターサービスの活用にまつわる誤解」をご紹介します。
目次
そもそもアフターサービスの起算日は？
まず注意すべきは、アフターサービスの対応期限の起算日です。
アフターサービス規準では、10年間の長期保証が定められていますが、これは施工会社から分譲会社への引き渡し日を起算日とします。
この「施工会社から分譲会社への引き渡し日」と「分譲会社から購入者への引き渡し日」が同日のケースとそうでないケースがあります。
お手元に、引き渡し時にもらったアフターサービス規準書があるはずです。期限については必ず書面を確認しましょう。
また、同様に気を付けたいのが1年、2年といった短期保証の部分。
ひび割れや外壁タイルの浮き・剥離などが保証対象となっていますが、こちらは「区分所有者が最初に使用（入居）した日」が起算日になります。
昨今のタワーマンションなどの大型マンションでは、複数回にわたって引き渡しが行われますので、自身が引き渡しを受けたタイミングとは異なるかもしれません。
また、各住戸（専有部）に関しては、各居住者が引き渡しを受けた日が起算日になります。
いずれのアフターサービスの期限も見落としのないようにしましょう。
ここは対象？地下ピットの水漏れ
地下ピットの漏水について「これもアフターサービスの保証対象ではないですか？」といったお問合せはさくら事務所でもよく寄せられます。
地下ピットの漏水は、放置しておくと、ひび割れからコンクリート内部に水が浸透していき、内部鉄筋の錆、コンクリートの爆裂などの原因となり、広範囲に劣化が進んでしまうと建物の耐久年数にも影響を及ぼす可能性はあります。
地下ピットは日頃は目につくところではありませんが、一度はチェックしておきたい箇所です。
（地下ピットでよく見られる不具合についてはこちら 「マンションの施工品質は、地下ピットが教えてくれる」）
確かに、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」いわゆる「品確法」でも、新築後10年、構造体力上主要な部分・雨水の侵入を防止する部分を保証するとあります。
ですが、問題はその場所です。
「品確法」は、住宅として住むのに致命的な問題を指しているのですが、地下ピットは人が居住する上で部分利用する場所として認めないというのが、多くの分譲会社の意見です。
そこは住戸ではない、という扱いになり、つまりは地下ピットの漏水も保証では対象外になります。
10年保証があるから大丈夫！
「うちは10年保証だから2年目でやる必要ないんですよ」という理事の方も多くいらっしゃいます。
ですが、基本的に10年の保証が受けられるのは、構造的な影響によるコンクリートの亀裂など、いわば最悪の事態のみ。
本来なら起こってしまっては困るようなものだけが、10年の保証の対象です。
軽微な不具合、施工不良は2年で終わり、と覚えておくといいでしょう。
仮にここで補修しない場合には劣化が進行し、将来的に自分たちの修繕積立金で直すことになりますので、短期保証もきちんと有効活用すべく、不具合箇所の洗い出しを行いましょう。
声掛けてくれるから待ってれば大丈夫！
アフターサービス、最初の2年までは、分譲会社さん施工会社さんが手厚く案内・対応してくれるので、知らないうちに期限が切れるということはまず少ないでしょう。
ただ5・7・10年目になると分譲会社や施工会社から「アフターサービスの期限ですよ」というような案内はありません。
最初の頃と同じように声をかけてもらえると思って待っていたら、知らないうちに期限が切れていた、というケースはよくあります。
「期限が過ぎてからも何とかしてくれるのでは？」と思いがちですが、2、3日であっても期限が切れていなければもうどうにもならないという残念なケースも少なくありません。
期限を過ぎたら修繕積立金で補修するしかないの？
建物の不具合が発覚した際、先ず確認すべきは、まだ保証期間内なのかどうか、保証対象になりうるのか？ということ。
期限を過ぎている場合は、その事象によって瑕疵担保責任や不法行為責任を分譲会社・施工会社に追及できるか、という難しい問題になります。
そういったケースの場合、自分たちだけで解決しようとせず、建物の専門家に相談することも選択肢にいれておいたほうがいいでしょう。
アフターサービスと瑕疵担保責任はリンクはしているものの、全く同じではありません。
解釈が非常に難しいものですので、専門家の知見も借りつつ、じっくり取り組みましょう。
2年でアフターサービスが切れてしまったが、３年目に不具合が見つかった場合、あきらめて管理組合が自腹で補修する以外に道がないのか？という時にはぜひご相談ください。
